Доктор ЖКХаус
Управдом - друг человека!

Принимать новостройку – как играть в русскую рулетку, всегда есть шанс застрелиться. Тимур Киров

Новостройка – всегда комплекс проблем и больших, и маленьких, что называется «от рождения». Начиная прямо с заселения, когда при приеме помещений, оборудования и сетей вскрываются недоделки. Кабель не заведен, не работает система пожаротушения, какая-то из коммунальных услуг предоставляется по временной схеме, что-то протекает, унитаза нет, квартира не укомплектована. Также всегда присутствует риск скрытых недоделок или нарушений технологий строительства.

Причины очевидны – застройщик торопится, он скован договорными отношениями, должен сдать дом по графику, плюс ограничен экономикой – пытается заработать, сокращая затраты на материалы, удешевляя проектирование.

При наступлении сроков сдачи любым способом старается договориться с различными стройнадзорами, которые закрывают глаза на недопустимые вещи. А потом уже управляющие организации принимают дом в управление, жители заселяются, не сумев при осмотре визуально определить скрытые дефекты квартиры. В итоге вместе с управляющей компанией собственники начинают расхлебывать целый ворох проблем.

Принимать новостройку – как играть в русскую рулетку, всегда есть шанс застрелиться. Тимур Киров

Здесь стоит отметить, что чаще всего проблемы с эксплуатацией появляются в домах с задержкой сроков сдачи, и у тех девелоперов, которые предлагают цены на квартиры ниже рыночных.

Управляющая компания, стремясь к управлению новостройкой, здорово рискует – может так случиться, что вместо беспроблемной и долговременной эксплуатации новых сетей и оборудования, получишь весьма убыточный поток работ, не входящих в расчет по ставке содержания общего имущества дома, и долго будешь работать в "минус".

Уже в процессе обслуживания выявляются следующие неприятности. Мы имеем дело с падающими эркерами, незакрепленными элементами фасадов, недостаточностью освещения, трещинами по стенам, отсутствием пожарных гидрантов, а иногда и несобранными системами пожаротушения и дымоудаления, список можно продолжать очень долго.

Например, у нас был случай, когда дом построен на плывунах (на болоте), а его электрощитовые по проекту оказались в подвалах. Соответственно постоянно подтапливались и гидроизоляцию обеспечить было невозможно. Чтобы избежать серьезных аварий, были приняты решения по поиску нового оборудования, свободных помещений, переносу щитовых из подвала на 1-ый этаж, установке насосов для откачки воды из подвалов.

К слову, самих жителей принципиально не интересует, кто будет заниматься работой над дефектами, им главное, чтобы было комфортно жить. Поэтому вся ответственность зачастую ложится на плечи управляющих компаний - они же ближе. А те, в свою очередь, разрываются между претензиями собственников, отказывающихся принять реалии российской действительности (ведь в любой новостройке есть период адаптации к проживанию, который иногда затягивается до 3-4-х лет), и между местными властями, которые, бывает, вместо помощи в работе с нерадивым застройщиком, просто самоустраняются и принимают позицию населения: «У нас много другой работы, а вас никто не заставлял брать новостройку в управление!»

Взваливая на себя миссию по устранению недоделок застройщика, управляющая компания осознанно принимает эту опасную игру. Риски для экономики управляющей организации присутствуют в любом доме с момента старта управления. Опытные управленцы знают, что войти в рентабельность управления со старта удаётся лишь через 6-8 месяцев, а иногда и более года пройдет.

Крупные вложения, своего рода инвестиции, отобьются далеко не сразу, а иногда и вообще могут «сгореть», если дом, из-за его инженерно-технических особенностей, является убыточным по ставке содержания. Нормальная «здоровая» новостройка входит в рентабельность обычно спустя 3-5 месяцев, управляющая компания начнет приобретать имидж и уважение жителей за работу по дефектам в новостройках также лишь к этому сроку.

В некоторых случаях инвестиционные затраты можно возместить по решению суда с застройщиком, если, конечно, он не ликвидировался и есть с кем судиться.

Безусловно, бывают и ответственные застройщики, и с ними получается находить общий язык, досудебным порядком проводить гарантийные работы. Например, в Рождествено застройщик «Истринские дали» таким образом провел крышные работы, заасфальтировал дорожку. Правда, после подачи иска в суд, но хоть так.

Однако обратных примеров гораздо больше. Часто бывает, что компания застройщик делает «в полете финт ушами» и ликвидируется сразу после подписания акта приемки. Есть пример известной на всю страну истории с некогда одним из крупнейших застройщиков СУ-155. Они определяли в качестве подрядчика какую-нибудь аффилированную компанию, и после подписания акта госкомиссии подрядчик прекращал существование.

Был и в нашей практике пример в Октябрьском (Московская область), где не только недоделки, – на ликвидированном застройщике остались долги по несданной документации, непереданным помещениям.

Застройщик так торопился прекратить свое существование, что «забыл» передать в местный муниципалитет социальное жилье, более 10 квартир только в одном доме. Власти не смогли их принять в отсутствие юридических оснований. Подвисло жилье, его ждут очередники по соцнайму, а УК годами несет расходы на содержание нераспределенного жилья, за которое некому платить. Эта история тянется уже 4 года и такой случай не единичный.

Есть еще один риск управления новостройками – как только болезни неустроенности в них в основном устраняются, тут же появляются конкуренты, претендующие на высокорентабельный рынок. Если управляющая компания к этому сроку не озаботилась позитивным к себе отношением основной части населения дома, конкуренты начнут его раскачивать от лица недовольных. А это в первую очередь большая, кропотливая работа над созданием комфорта для жильцов.

На сегодняшний день спасти ситуацию, обезопасив собственников и сняв нагрузку с управляющих компаний, может помочь ужесточение правил продажи/приемки квартир в новостройках и возврат к системе обязательного страхования строительно-монтажных рисков застройщиков. Нашумевшая история с «Урбан групп» уже подтолкнула законодателей к отказу от схем долевого участия в строительстве, переход к новым условиям ожидается к 2020 году. А переложить на страховщиков ответственность перед пострадавшими от скрытых дефектов зданий – это цивилизованный рыночный способ возмещения ущерба. Хотя рынок страхования в этой области прекратил существование в 2014 году под предлогом неэффективности, разговоры о возврате нему продолжаются в правительстве уже более года.

Может стоит ускориться?

Тимур Миронович Киров, руководитель группы компаний «Капитал инвест»